Hypotheekvormen en wetgeving

Welke hypotheek past bij u?


Een hypotheek met gunstige voorwaarden kan uiteindelijk voordeliger voor u uitpakken dan een hypotheek met de laagste rente.



Als u een nieuwe woning koopt moet u in een toch al hectische periode in korte tijd veel belangrijke financiële beslissingen nemen:

  • Kiest u voor lagere netto maandlasten bij aanvang van uw hypotheek of kiest u er juist voor om minder rente te betalen gedurende de gehele looptijd van uw hypotheek?
  • De rente is historisch laag. Kiest u voor een rentevastperiode van 10 of zelfs van 20 jaar?
  • Gunstige voorwaarden als u verhuist of extra aflost of de laagste rente? Wat is het beste voor u?

Belangrijke keuzes die u maakt op het moment dat u uw hypotheek afsluit, maar waarvan u jarenlang plezier kunt hebben. Informatie die u van pas kan komen om deze keuzes te maken hebben wij hieronder voor u op een rijtje gezet.

Direct naar: HypotheekrenteaftrekHypotheekvormenAnnuïteit of lineair?Aflossingsvrije hypotheek

Uitgelicht


23 maart 2018
Overwaarde verzilveren

Zo kunt u uw overwaarde verzilveren

Veel ouderen willen hun overwaarde verzilveren. Dit zijn de mogelijkheden.
17 januari 2018
Rentevoorstel

Rentevoorstel ontvangen? U kunt flink besparen!

Wij vergelijken alle aanbieders. U bespaart duizenden euro's extra!
1 januari 2018
Aflossingsvrije hypotheek

Heeft u een aflossingsvrije hypotheek?

Het is belangrijk dat u op tijd maatregelen neemt. Wij adviseren u graag!

Hypotheekrenteaftrek, wetgeving, NHG en Starterslening

Hypotheekrenteaftrek

Hypotheek afgesloten voor 1 januari 2013

Sinds 2013 is de wetgeving rondom uw hypotheek aanzienlijk veranderd. Met name de hypotheekrenteaftrek en de voorwaarden om daarvoor in aanmerking te komen zijn aangepakt.

Heeft u uw hypotheek afgesloten voor 1 januari 2013 dan blijft uw hypotheekrenteaftrek onveranderd. Dit geldt ook als u een hypotheek oversluit. Als u echter een bestaande lening ophoogt (bijvoorbeeld voor verbouwing), dan gelden de huidige regels wel voor het extra bedrag dat u bijleent.

Beperking hypotheekrenteaftrek

Verplicht aflossen

Tot 2013 kon u kiezen uit veel verschillende hypotheekvormen. Nu komt u alleen in aanmerking voor een hypotheek met renteaftrek als u uw lening binnen 30 jaar annuïtair of lineair (volledig) af lost.

Andere maatregelen

Minder hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens

Maximaal tarief hypotheekrenteaftrek 49,5 %

Het maximale tarief waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is nu 49,5 % (in 2017 was dat 50 %). Dit raakt alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten.

Regeerakkoord

In het regeerakkoord is afgesproken dat de hypotheekrenteaftrek per 2020 met 3 procentpunt per jaar versneld wordt verlaagd tot het basistarief van 36,93 procent.

Einde restschuldregeling

Restschuld financieren niet meer aftrekbaar

Per 1 januari 2018 is de fiscale restschuldregeling geëindigd. Dit betekent dat u rente en kosten van restschulden niet meer op uw belastbaar inkomen in mindering kunt brengen. Een restschuld financieren is hierdoor duurder geworden.

Meer informatie: Einde restschuldregeling

Verkoopwinst investeren in nieuwe woning: de bijleenregeling

Bijleenregeling

Verkoopt u uw eigen woning en maakt u winst? Dan verwacht de belastingdienst dat u deze winst investeert in uw nieuwe woning. Met deze winst betaalt u dus (een gedeelte) van uw nieuwe woning. Doet u dat niet dan is dat gedeelte niet aftrekbaar. De bijleenregeling is overigens alleen van toepassing wanneer u na de verkoop van uw woning binnen 3 jaar weer een nieuwe woning koopt.

Meer informatie: Belastingdienst

Wetgeving, NHG en Starterslening

Maximale hypotheek

Maximaal 100% van de waarde van de woning lenen

Bijkomende kosten zelf betalen

De maximale lening die u mag afsluiten voor een woning is gedaald van 101 % naar 100 % van de waarde van de woning. Dat betekent dat u de bijkomende kosten (bijvoorbeeld overdrachtsbelasting en financieringskosten) uit eigen middelen moet betalen.

Lees hierover ook ons bericht: Loan to value bepaalt uw maximale hypotheek

Rekenvoorbeeld

Stel, u wilt een huis kopen met een waarde van € 200.000,-. U krijgt dan voor deze woning maximaal € 200.000,- aan hypotheek. In totaal bedragen de kosten koper ongeveer 2,5 tot 3% van de koopsom. Bij de koop van deze woning moet u dus rekening houden met zo’n € 6.000 aan kosten die u zelf moet betalen.

Regeerakkoord

In het regeerakkoord is afgesproken dat de grens van 100% niet verder wordt verlaagd. Vooral om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren.

Laagste inkomen tweeverdieners telt voor 70% mee

Laagste inkomen telt voor 70% mee bij bepaling maximale maandlasten

De hypotheekverstrekker rekent uit welk deel van uw bruto-inkomen u maandelijks bruto mag besteden aan uw hypotheek. Tweeverdieners mogen in 2018 70% van het laagste inkomen meetellen (in 2017 telde het laagste inkomen nog voor 60% mee). Het hoogste inkomen weegt altijd voor 100% mee bij het bepalen van de maximale maandlasten.

Meer lenen bij rentevastperiodes korter dan tien jaar

Lagere toetsrente bij aflossing hypotheekdeel binnen 10 jaar

Neemt u een hypotheek met een rente die korter dan tien jaar vaststaat én die aan het einde van de rentevastperiode is afgelost? Dan mag er worden gerekend met de werkelijke rente die u gaat betalen in plaats van de toetsrente (5% in het eerste kwartaal van 2018). Dat kan veel schelen.

Extra financieringsmogelijkheden voor energiebesparende maatregelen

Hogere hypotheek voor energiezuinige woningen

Niet alleen bij een hypotheek met NHG zijn er extra financieringsmogelijkheden voor energiebesparende maatregelen. Voor een NulOpdeMeter-woning (een huis dat evenveel energie opwekt als dat het verbruikt) kunt u tot € 25.000,- extra lenen. Koopt u een energiezuinige woning of wilt u uw toekomstige woning energiezuiniger maken? Dan kunt u tot € 9.000,- extra financieren binnen uw hypotheek.


NHG - Nationale Hypotheek Garantie

Kostengrens NHG € 265.000

Kostengrens NHG € 265.000

Vanaf 1 januari 2018 is de NHG kostengrens €265.000. Dat is ruim 8 procent meer vergeleken met 2017  (€ 245.000). Voor woningen waarin geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen is de NHG kostengrens €280.900.

Geen verplichte overlijdensrisicoverzekering

Geen verplichte overlijdensrisicoverzekering bij lening boven 80% van de woningwaarde

Om in aanmerking te komen voor NHG is het niet meer verplicht om een overlijdensriscoverzekering (een verzekering die geld uitkeert na overlijden van de verzekerde persoon) af te sluiten als de lening meer bedraagt dan 80% van de waarde van de woning. In 2017 was dit nog wel het geval en moest een overlijdensrisicoverzekering worden afgesloten voor het bedrag dat deze grens werd overschreden.


WOZ waarde en eigenwoningforfait

WOZ waarde en eigenwoningforfait

Hogere belastingen voor huiseigenaren

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt in 2018 met 5 tot 7 %. Dat schrijft de Waarderingskamer (de toezichthouder op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)) in een brief aan de staatssecretaris van Financiën.

De WOZ-waarde is van invloed op de hoogte van een aantal belastingen voor huiseigenaren. Denk aan de OZB, watersysteemheffing, eigenwoningforfait (in de inkomstenbelasting) en de schenk- en erfbelasting.

Bent u benieuwd naar de WOZ waarde van uw woning? U kunt deze eenvoudig opvragen op WOZ-waardeloket.

Regeerakkoord

In het regeerakkoord is afgesproken dat het eigenwoningforfait wordt verlaagd van 0,75 naar 0,60 procent van de WOZ-waarde.

Eigenwoningforfait bij aflossing hypotheek (Afschaffing wet Hillen)

Eigenwoningforfait bij aflossing hypotheek

Deze maatregel uit het regeerakkoord deed nogal wat stof opwaaien en is van toepassing wanneer u uw hypothecaire lening geheel of zo goed als geheel heeft afgelost. Het eigenwoningforfait kan dan hoger zijn dan de hypotheekrenteaftrek. De Wet-Hillen regelde dan dat mensen die hun hypotheek helemaal of bijna volledig hebben afgelost geen eigenwoningforfait hoeven te betalen.

In de nieuwe kabinetsplannen wordt de Wet Hillen in dertig jaar stapsgewijs afgebouwd (afschaffing in 2048). Hierdoor gaan huiseigenaren met geen of een kleine eigenwoningschuld alsnog belasting betalen over het bezit van hun eigen woning.


Starterslening

Starterslening

Starterslening

Bijna 300 gemeentes in Nederland bieden huishoudens tot een bepaalde inkomensgrens de mogelijkheid om de woonlasten van de eerste koopwoning te verlagen via de Starterslening. Met deze lening kunt u misschien toch de woning kopen die u op het oog heeft. Terwijl deze eigenlijk iets te duur is voor uw huidige inkomen.

Meer informatie: Starterslening


Hypotheekvormen met hypotheekrenteaftrek


Lineaire hypotheek

Over de gehele looptijd betaalt u minder rente

U betaalt iedere maand rente en u lost iedere maand een vast bedrag af op uw hypotheekschuld. Uw hypotheekschuld wordt dus steeds lager. Hetzelfde geldt echter ook voor uw belastingvoordeel. U betaalt telkens rente over de actuele hypotheekschuld. Deze neemt af, dus het bedrag dat u in totaal betaalt wordt iedere maand lager.

Annuïteitenhypotheek

U begint met lagere netto maandlasten

Met de annuïteitenhypotheek lost u, net zoals bij de lineaire hypotheek, af op uw hypotheekschuld. U betaalt echter (in tegenstelling tot de lineaire hypotheek) iedere maand hetzelfde bedrag. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. In het begin betaalt u veel rente en lost u weinig af. Op het einde is het precies andersom. U betaalt dan weinig rente en u lost veel af.


Annuïteiten- of lineaire hypotheek?

Annuïteitenhypotheek

Voordelen
  • U lost uw hypotheek volledig af.
  • Uw bruto maandlasten blijven gedurende de rentevastperiode gelijk.
  • In de beginfase van uw hypotheek betaalt u vooral rente. Door de hypotheekrenteaftrek zijn uw netto maandlasten daarom lager bij de aanvang van uw hypotheek (zie grafiek).
Nadelen
  • U betaalt steeds minder rente en geniet steeds minder hypotheekrenteaftrek. Hierdoor stijgen uw nettomaandlasten (zie grafiek).
  • U betaalt gedurende de looptijd meer rente dan bij de lineaire hypotheek.

Lineaire hypotheek

Voordelen
  • U lost uw hypotheek volledig af.
  • U lost sneller af.
  • U betaalt minder rente gedurende de looptijd.
Nadelen
  • Hogere maandlasten in de beginjaren van uw hypotheek (zie grafiek).
  • Fiscaal minder interessant wanneer u start met een salaris in een lagere belastingschijf.

Grafiek: Netto maandlasten annuïteiten- en lineaire hypotheek


Aflossingsvrije hypotheek

Advies is belangrijk

Op de aflossingsvrije hypotheek lost u gedurende de looptijd niet af. U betaalt alleen rente. De hypotheekschuld blijft hierdoor ongewijzigd. Uw rente blijft gelijk gedurende uw rentevastperiode. Heeft u een variabele rente dan betaalt u telkens een ander bedrag.

De aflossingsvrije hypotheek maakt in veel “oudere” constructies een onderdeel uit van de totale hypotheek. Onder het huidige regime is de rente van een aflossingsvrije hypotheek echter niet aftrekbaar.

Aflossingsvrije hypotheek? Laat u adviseren!

Heeft u een aflossingsvrije hypotheek? Dan is het belangrijk dat u op tijd maatregelen neemt.

Lees ook ons bericht: Heeft u een aflossingsvrije hypotheek?